Imobiliária não paga ITBI se incorporou totalmente a empresa alienante
Para que ocorra a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é necessária que a movimentação dos bens gere algum fato oneroso. No âmbito das incorporações de pessoas jurídicas, a transmissão da posse do imóvel não acarreta onerosidade, o que impede a cobrança do imposto, mesmo quando a empresa incorporadora atua preponderantemente na atividade imobiliária.
Esse foi o entendimento aplicado pela 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, que anulou o débito fiscal referente a ITBI de uma empresa preponderantemente do ramo imobiliário. O colegiado reformou totalmente a sentença da primeira instância.
A controvérsia teve início com a incorporação total de duas empresas pela autora, o que levou à transferência de imóveis para a imobiliária. Ocorre que, diante dessa movimentação, o município de Araçatuba (SP) cobrou da empresa ITBI sobre os bens, afirmando que sua atividade preponderante era do ramo imobiliário, o que faria jus ao imposto.
A empresa então ajuizou a ação requerendo o reconhecimento de não incidência do imposto sobre a transferência. Ela alegou que conforme o artigo 37, parágrafo 4º, do Código Tributário Nacional, o ITBI não incide sobre a movimentação de imóveis mesmo de imobiliárias quando essa alienação ocorre por incorporação total da outra pessoa jurídica. Além disso, a autora sustentou que a transferência não constituiu fato oneroso, o que impediria a cobrança do tributo.
Na primeira instância, o pedido foi negado. Conforme consta na sentença, o dispositivo invocado pela empresa não teria sido recepcionado pela Constituição, e ainda iria de encontro ao artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, do texto constitucional. Inconformada, a autora recorreu ao TJ-SP.
Fonte: https://conjur.com.br/2026-ago-28/imobiliaria-nao-paga-itbi-se-incorporou-totalmente-a-empresa-alienante/
